Цена «занижена» и часть денег передается «в конверте»: риск налоговых/уголовных последствий и невозможность взыскать «серую» часть при споре;
Размытый порядок расчетов («передано полностью» без подтверждений): потом сложно доказать факт оплаты/неоплаты;
Передача квартиры без точного акта и срока освобождения: вы можете получить жильцов/вещи/долги по ЖКУ;
Гарантии продавца написаны общими словами: нет ответственности за скрытые обременения, права третьих лиц, зарегистрированных лиц;
Условие о «безусловном отказе» от претензий: иногда маскирует отказ от требований по существенным дефектам или нарушениям;
Сроки регистрации и санкции: при задержке Росреестра штрафы могут лечь на «не виновную» сторону, если формулировки неаккуратны;
Нет перечисления документов-оснований (как продавец стал собственником) и нет обязанности передать оригиналы покупателю;
Не прописано, кто и как снимает зарегистрированных лиц с регистрационного учета (в т.ч. детей, бывших супругов, «временно отсутствующих»);
Не урегулированы коммунальные платежи/капремонт на дату передачи: спор «кто должен» почти гарантирован;
Отсутствует блок про согласия (супруг, опека, залогодержатель) и ответственность за их отсутствие;
Акт приема‑передачи «прикручен» к договору формально, без фиксации состояния/показаний счетчиков.
Проверьте предмет: точный адрес, кадастровый номер, этаж/площадь, долю, назначение — как в выписке ЕГРН;
Фиксируйте расчеты: банковский перевод/аккредитив/эскроу/ячейка + расписка/платежки; в ДКП — четкий график и условия доступа к деньгам;
Включите гарантии продавца и ответственность: отсутствие прав третьих лиц, арестов/запретов, долгов по ЖКУ, незаявленных перепланировок;
Пропишите освобождение и передачу: срок выезда, ключи, акт, показания счетчиков, перечень остающегося имущества;
Согласия и «особые случаи»: супруг, опека, долевые сделки, несовершеннолетние, доверенности — фиксируйте обязанность предоставить документы и последствия нарушения;
Сделайте «план Б» на срыв регистрации: кто подает документы повторно, кто платит пошлины/услуги, как возвращаются деньги;
Актуальная выписка ЕГРН (права/обременения) и, по возможности, выписка о переходе прав;
Документы‑основания: договор/свидетельство о наследстве/решение суда/приватизация и т.п.;
Нотариальные согласия: супруга, опеки (если нужно), согласие банка при действующей ипотеке;
Справка о зарегистрированных лицах/выписка из домовой книги (где применяется) + подтверждение снятия с учета;
Справки/квитанции по ЖКУ и капремонту, показания счетчиков на дату передачи;
Технические документы (техплан/БТИ) и сведения о перепланировке;
Проект акта приема‑передачи и опись имущества (если что-то остается);
Подтверждение расчетов: аккредитив/эскроу/договор ячейки, платежные поручения/расписки.
Покупатель выбрал квартиру «по цене ниже рынка» и согласился подписать ДКП по шаблону риэлтора. В договоре был пункт «квартира передана, расчеты произведены полностью», хотя деньги лежали в ячейке, а продавец обещал «выписаться через неделю». Через две недели выяснилось, что в квартире зарегистрирован совершеннолетний сын продавца, который уезжал и не снимался с учета, а продавец затягивал освобождение. Покупатель хотел удержать часть суммы, но условия доступа к ячейке уже позволяли продавцу забрать деньги после регистрации права.
Итог — спор в суде о выселении и взыскании расходов, который можно было предотвратить двумя пунктами: (1) раскрытие денег — после подписания акта и снятия всех зарегистрированных лиц; (2) неустойка за просрочку освобождения. В недвижимости «мелочь» в договоре часто стоит дороже самой скидки.
Готовы ли вы предоставить. Актуальная выписка ЕГРН (права/обременения) и, по возможности, выписка о переходе прав? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Готовы ли вы предоставить. Документы‑основания: договор/свидетельство о наследстве/решение суда/приватизация и т.п? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Готовы ли вы предоставить. Нотариальные согласия: супруга, опеки (если нужно), согласие банка при действующей ипотеке? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях. Сверьте в ЕГРН: адрес, кадастровый номер, доля, площадь — без «расхождений на сантиметр»?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях. Зафиксируйте схему расчетов: сумма, срок, условие раскрытия денег, подтверждающие документы?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях. Пропишите срок освобождения квартиры и передачу ключей через акт (счетчики, фото, имущество)?
Просят «занижать цену» и передавать часть суммы наличными без фиксации;
В договоре нет срока освобождения и привязки расчетов к акту передачи;
Продавец уклоняется от предоставления согласий/справок «в день сделки» и обещает «потом»;
Включают формулировку «претензий не имею» без оговорок о скрытых дефектах и правах третьих лиц.
Сверьте в ЕГРН: адрес, кадастровый номер, доля, площадь — без «расхождений на сантиметр»;
Зафиксируйте схему расчетов: сумма, срок, условие раскрытия денег, подтверждающие документы;
Пропишите срок освобождения квартиры и передачу ключей через акт (счетчики, фото, имущество);
Попросите гарантии продавца: нет прав третьих лиц, зарегистрированных, аренды/найма, скрытых обременений;
Разделите риски при приостановке/отказе регистрации: кто исправляет и что с деньгами;
Отдельно урегулируйте долги по ЖКУ/капремонту на дату передачи и порядок перерасчета.
Если в договоре есть фраза «расчеты произведены полностью» — дополняйте ее ссылкой на конкретные платежные документы/аккредитив/ячейку и условия раскрытия, иначе в споре это играет против вас.
